Centrale termica: la manutenzione si fa con le misure
Una centrale termica non fa rumore finché funziona. Due interventi reali a Venezia su centrali che abbiamo realizzato noi: cosa vuol dire fare manutenzione davvero, misura per misura.
A cura di Emanuele Frison · Interventi reali ErgonSì · Venezia, 16 ottobre 2026
Una centrale termica condominiale ha una qualità che la rende difficile da raccontare: quando funziona, nessuno la nota. Il caldo arriva, l’acqua calda anche, e la stanza dove tutto accade resta una porta in fondo a una scala.
Venerdì 16 ottobre, il giorno dopo l’apertura della stagione di riscaldamento in zona climatica E, siamo entrati in due di queste stanze. Due condomini a Venezia, due centrali con la stessa architettura: due moduli a condensazione che lavorano in coppia. Sono centrali che abbiamo realizzato noi, e per questo le controlliamo con la stessa cura con cui le abbiamo costruite.
Lo racconto con i quattro passaggi che uso su ogni impianto: osservare, misurare, valutare, decidere.
1. Osservare: prima di toccare, guardare
Una centrale si legge prima di aprirla: il locale, i cartelli, le etichette. Sono i segni di come l’impianto è stato trattato negli anni.
Nella seconda centrale l’etichetta del cartello dell’impianto si era rovinata e staccata, e non si leggeva più. È un dettaglio, ma il cartello serve proprio quando entra chi non conosce la centrale, magari di sera, magari con un guasto in corso: deve dire a colpo d’occhio cos’è l’impianto e a chi rivolgersi. Abbiamo segnato di rifare l’etichetta.
2. Misurare: prove, non impressioni
La parte che nessuno vede, e che per noi pesa di più, è quella delle misure. Ogni valore viene scritto con data e ora, così l’anno dopo si può confrontare.
La tenuta dell’impianto gas
La prova, eseguita secondo la UNI 11137-1, misura se l’impianto gas perde. In entrambe le centrali l’esito è stato positivo:
| Parametro | Prima centrale | Seconda centrale |
|---|---|---|
| Pressione di prova | 2420 Pa | 2320 Pa |
| Perdita | −0,03 dm³/h | 0,01 dm³/h |
| Volume dell’impianto provato | 8,05 dm³ | 5,41 dm³ |
| Ispezione visiva | OK | OK |
Il segno meno nella prima centrale non è un errore: nel tempo della prova la pressione non è scesa.
I vasi di espansione
Il vaso di espansione assorbe la dilatazione dell’acqua quando si scalda. Se la precarica è sbagliata, la pressione dell’impianto balla e la valvola di sicurezza lavora più del necessario. Nella prima centrale abbiamo controllato i due vasi: 1,5 bar, entrambi a posto. Nella seconda ne abbiamo trovati tre, tutti sopra 1,5 bar, e li abbiamo lasciati a 1,8.
Quante ore ha lavorato
Il display del modulo ricorda quanto ha lavorato: oltre 32.000 ore. Non è un’età, è un carico accumulato. Serve per dare il giusto peso a tutti gli altri numeri.
L’analisi della combustione
Due moduli significano due scarichi fumi e due combustioni, e ognuna va analizzata per conto suo. Se il tuo manutentore ne misura una sola, vale la pena chiedere perché.
| Parametro | Prima centrale, modulo 1 | Prima centrale, modulo 2 | Seconda centrale, modulo 1 | Seconda centrale, modulo 2 |
|---|---|---|---|---|
| Temperatura fumi | 26,0 °C | 37,1 °C | 42,1 °C | 44,2 °C |
| Ossigeno (O₂) | 4,1% | 3,0% | 5,5% | 4,8% |
| Anidride carbonica (CO₂) | 9,4% | 10,0% | 8,6% | 9,0% |
| Monossido di carbonio (CO) | 129 ppm | 173 ppm | 36 ppm | 41 ppm |
| CO corretto (3% O₂) | 137 ppm | 173 ppm | 42 ppm | 46 ppm |
| Eccesso d’aria (λ) | 1,24 | 1,16 | 1,35 | 1,29 |
| Rendimento di combustione | 99,8% | 99,3% | 98,9% | 98,9% |
| Tiraggio | 0,3 Pa | 0,1 Pa | 0,2 Pa | 0,1 Pa |
Sono valori istantanei, rilevati il 16 ottobre con l’analizzatore Seitron Chemist 502. Il rendimento di combustione descrive la combustione nel momento della prova: non è il rendimento stagionale e, da solo, non dice nulla sul risparmio in bolletta. Il loro valore sta nel confronto: con le misure dell’anno scorso, con quelle dell’anno prossimo, con i dati del costruttore.
3. Valutare: guardare dentro
I numeri dicono come brucia l’impianto. Per sapere in che condizioni è, bisogna aprirlo.
Nella seconda centrale abbiamo aperto uno dei moduli e guardato lo scambiatore dal lato fumi.
È la parte che dall’esterno non si vede mai: le spire dove passano i fumi, con i depositi che si formano nel tempo. Abbiamo pulito con l’aspirapolvere i due bruciatori e il primario, controllato i sifoni (erano puliti, non è servito svuotarli) e verificato il trattamento della condensa allo scarico. Quando i depositi sono più tenaci, aspirare non basta: ne parliamo in pulizia a vapore dello scambiatore.
4. Decidere: cosa resta da fare
L’impianto è a posto, in entrambe le centrali. Resta qualche rifinitura, che scriviamo e chiudiamo con una data:
- Prima centrale: completare rapporto di controllo e libretto.
- Seconda centrale: rifare l’etichetta del cartello dell’impianto; completare rapporto di controllo e libretto.
Per questo entrambi gli interventi risultano ancora aperti nel nostro gestionale: mancano i documenti. Un intervento non è chiuso finché le prove non sono scritte, il libretto d’impianto è aggiornato e chi amministra l’edificio sa cosa è stato fatto e cosa è rimasto in sospeso.
Se nel tuo condominio c’è una centrale termica: cosa chiedere
- Un’analisi di combustione per ogni modulo, con i valori scritti e non solo “a posto”.
- La prova di tenuta del gas, con pressione, perdita e volume riportati.
- Il controllo dei vasi di espansione, con la pressione trovata e quella lasciata.
- Lo stato di scambiatore, bruciatori, sifoni e scarico condensa.
- I cartelli dell’impianto, leggibili e aggiornati.
- L’elenco di ciò che è rimasto aperto, con una data per chiuderlo.
- Rapporto di controllo e libretto aggiornati.
Hai una centrale termica da far controllare?
Se amministri o abiti in un condominio con centrale termica, la prima valutazione preliminare è gratuita e senza impegno: ci racconti l’impianto, ti diciamo cosa controlleremmo e cosa ti lasceremmo per iscritto.
Fonti e note
I due casi sono ricostruiti dalle note scritte dal tecnico durante gli interventi, dalle fotografie e dai rapporti dell’analizzatore di combustione. I valori sono quelli rilevati il 16 ottobre 2026 e non sostituiscono il rapporto di controllo completo. Le fotografie non riportano dati identificativi dei clienti. Per la prova di tenuta vale la UNI 11137-1.